2. 勘察情况
1.1砌体砌筑砂浆水泥含量少，粘结强度低，手感强度低于M2.5，部分低于M1.0，底层0.5m高度以下因潮湿，砌体粉刷壳起、脱落，砖块表层酥松、风化，砂浆空缝，砌体有效截面减少达1/5以上。比如：西山墙，楼梯间两侧横墙以及室内墙等处。[本文转自：lunwen.1kejian.com]
1.2底层东纵墙的窗间墙，因在使用中作支承墙，现因局部承压强度不足产生竖裂。
1.3部分钢筋砼构件因钢筋锈蚀、胀裂，造成砼保护层裂开、脱落，如钢筋砼阳台挑梁，厕所间现浇板。
1.4部分阳台、贴墙而设的排水管渗水，造成墙面潮湿，有污迹。
1.5顶层温度应力作用以及两种材料收缩不一，造成窗洞口产生水平、斜裂。
1.6多孔板纵向拼缝裂，并向上下支承墙延伸。
1.7房屋部分纵墙窗台以下墙体，窗角墙体出现竖、斜裂缝，缝宽1-2mm，缝长0.6-1m。
1.8部分阳台拦板扶手与墙交接处或阳台中部隔板与墙交接阴角处竖向裂开，缝宽1-5mm。阳台板底露筋锈蚀，楼地面普遍起砂、破损。
1.9屋面普遍渗漏，室内墙面、墙纸潮湿破损。
1.10少量门框扇挤轧，开关受阻不灵活。
3. 检测情况
委托某市建设工程测试中心对该五幢住宅楼底层砖砌体抽样作了原位轴压法抗压强度测试，其测试结果揭示：住宅楼底层抽测的砖砌体的标准砌体抗压强度平均值分别为1.20Mpa、1.51Mpa、1.59Mpa、1.54Mpa、1.36Mpa、1.86Mpa、1.17Mpa、1.08Mpa、1.33Mpa，只达到《砌体结构设计规范》（GBJ3-88）中规定的2.06Mpa，砖砌体抗压强度标准值的58.2%、73.3%、77.2%、74.8%、66%、90.3%、56.8%、62.4%、64.6%。
4. 原因分析
该五幢房屋因受设计、施工、使用、环境等因素影响，造成房屋部分构件损坏，个别房屋构件存在严重安全隐患。
4.1组建的管理力度不够。
4.1.1设计因素：
1. 在房屋墙体砌筑时，对所采用的大空心砖未按国家有关的操作规程操作。
2. 在地势低、地下水位高的场地，房屋±0.000以下砖基础砌筑砂浆不宜用混合砂浆，依据结构设计规范砖石工程构造要求第5.2.2条规定，应采用水泥砂浆。
3. 房屋未作抗震设防设计。
4.1.2施工因素：
1. 墙体粉刷层砂浆强度低，致局部粉刷层砂浆酥松、粉化、开裂、壳起、脱落，墙体砌筑砂浆及砖块强度较低，导致砖砌体抗压强度不足。根据粉刷和砌体砂浆强度低且呈粉化的现象，结合调查中反映出施工砂浆拌制情况，砂的含泥量未能按照施工规范要求予以控制，含泥量过高，违反了建筑施工规范第3.0.2条砂浆含泥量控制的规定。
2 .钢筋砼构件砼耐久性低，出现砼碳化、开裂、剥落现象。
3 .施工中有偷工减料现象，测试及查勘中发现，部分实砌墙中间缺砖，形成局部空斗墙，部分空斗墙面局部无侧砖，仅用砂浆作粉刷，导致墙体承载力降低。
4. 施工质量“通病”较多。
4.2环境因素。
4.2.1本地为沿海地区，该小区又临近入海口，风雨雾气中的氯离子侵入本身强度、耐久性较低的砂浆、砼内，加速了砂浆的粉化、砖块的风化使砌体承载力降低；部分钢筋砼构件砼中的钢筋受氯离子侵袭，钢筋锈蚀膨胀，造成砼开裂，砼碳化加剧。
4.2.2室内外地坪高差较小，底层架空板下，回填土低于室外地坪，基础长期处于水浸环境。
4.2.3房屋南侧外滩商住楼工程振动沉管灌注桩施工时产生的挤土及震动，对房屋施工质量“通病”处及构造连接薄弱部位产生较为严重的损坏。
4.3人为使用因素。该住宅小区房屋未经竣工验收，使用中违章搭建、装修、损坏了房屋（人为使用因素）。
4.3.1第2、3幢房屋未通过竣工验收，开发商不应提供给住户使用，违反了建筑安装工程质量必须通过有关部门验收合格后方可交付使用的规定。
4.3.2部分底层住户在使用中擅自搭建、装修，将本来作围护加强侧向支撑的纵墙作承重墙使用，有的甚至拆除内纵墙造成纵墙局部承压不足或抗压强度不足产生裂缝。
4.3.3未进行及时有效的维修保养。
5. 检测结论及意见
通过查阅原设计图纸、必要的复核、调查了解、现场查勘和可以应用的检测手段等工作，根据有关的设计技术依据，房屋设计时的国家规范和有关标准，国家现行的查勘鉴定标准，经检测、调查、分析和复核，提出有关意见：
5.1该五幢住宅楼，砌体承载能力未达到设计要求，安全度不足，加上楼屋面渗漏，有的外墙抹灰大面积剥落，阳台嵌固端裂开等等。对照《危标》（CJ13-86）尚未暴露危险迹象。建议对这五幢房屋实砌墙及基础墙必须作加固处理，其余暴露的结构、楼地面、外墙面等损坏处一并修缮处理，作抗震加固必须遵守当地有关规定。
5.2由于检测条件、设备经费等限制，房屋又已投入使用住户装修完好，部分承重构件及节点构造（如基础构件、楼屋盖、钢筋砼构件等）不能详查，已作抽样检测的砌体深度不够，有一定的局限性，故房屋进行维修、加固设计时尚应对照分析其他情况综合考虑。
5.3房屋的加固设计、施工须请有资质和实践经验的单位实施，实施中应跟踪质监，加固后尚应继续定期检查，加强管理，做好排水，禁止违章装修以确保使用安全。
6. 加固修缮方案
6.1鉴于历史和现状的原因，设计标准按原房屋设计标准进行
修缮、加固，不考虑六度抗震设防。
6.2基础墙采用“S”型穿墙钢筋固定其两面钢筋网，两面抹水砂浆和采用“L”形的钢筋锚固其两面钢筋网，两面抹防水砂浆等方法。
6.3实砌墙加固采用两面抹水泥砂浆和采用“S”型穿墙钢筋固定其两面钢筋网，两面抹水泥砂浆。实砌墙缺砖的墙体，按空斗墙加固，增设构造柱，位置根据实际情况现场确定，同时设置钢筋网，按实砌墙加固。南山墙底层实砌墙缺砖、粉化、开裂现象非常严重需要对部分墙体进行置换。[本文转自：lunwen.1kejian.com]
6.4空斗墙加固。在空斗墙中设置构造柱加固，其断面尺寸250×250，支撑于上下圈梁上，分层抹M10水泥砂浆，厚同原抹灰层。
6.5构件加固。梁、板、阳台、雨篷、楼梯露筋、开裂的，需依据钢筋锈蚀、混凝土开裂情况，是否存在安全隐患，于现场确定加固或修补办法。
6.6外墙采用外墙砖饰面。
6.7屋面由于渗漏严重且屋面隔热板损坏严重，采用全面更新。[本文转自：lunwen.1kejian.com]
6.8落水及地面排水系统损坏严重进行修缮和换置。
7. 结束语
2007年3月，该单位同意采用上述施工修缮、加固等方案,并作出了对五幢建筑物进行全面加固处理，经过近10多月的紧张施工后，五幢建筑物的工程质量通病得到了排除。经过对处理后的五幢建筑物进行连续跟踪检验检测，现已正常使用3年多，至今仍没发现质量问题。
参考文献:
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[3]《住宅建筑规范》(GB 50368-2005）;中国建筑工业出版社.
[4] 张龙飞;汤永福;王俊淼;混凝土增强材料的发展与应用[J];河南建材;2006年04期.
[5] 《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB5041-2007);中国建筑工业出版社.
[6] 《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(GB5021-2001); 中国建筑工业出版社.
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